Bản đồ quỹ đất khu công nghiệp Việt Nam: Ai đang nắm ưu thế trong cuộc chơi tỷ USD?

Bất động sản khu công nghiệp đón sóng mới

Việt Nam đang trong giai đoạn dịch chuyển chuỗi sản xuất, đón làn sóng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc, bất động sản khu công nghiệp trở thành “miếng bánh” ngày càng được săn đón. Không chỉ là bài toán thu hút vốn FDI, mà còn là công cụ tối ưu hóa quỹ đất của các tập đoàn vốn đã có thế mạnh tài chính hoặc quỹ đất dồi dào. Quỹ đất khu công nghiệp trở thành tài sản chiến lược, quyết định khả năng mở rộng, chi phí triển khai và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, quỹ đất khu công nghiệp sạch, tức đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, được giải phóng mặt bằng, kết nối hạ tầng ngày càng khan hiếm, đặc biệt tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng… Do đó, cuộc đua giành quỹ đất giữa những tên tuổi truyền thống và các doanh nghiệp mới gia nhập ngành đang diễn ra ngày càng quyết liệt.

NHỮNG ÔNG LỚN NẮM QUỸ ĐẤT KHỦNG

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC, mã chứng khoán: BCM) là cái tên biểu tượng trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam.

Theo báo cáo của các công ty chứng khoán, tổng quỹ đất mà Becamex và hệ sinh thái các công ty con, công ty liên kết hơn 18.000ha. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp do Becamex vận hành hiện đang đạt mức cao, một số đã vượt trên 95%, cho thấy nhu cầu thuê đất ổn định và xu hướng chuyển dịch sản xuất vẫn tiếp tục tích cực.

Becamex IDC triển khai 7 khu công nghiệp tại Bình Dương gồm Mỹ Phước 1, 2, 3; Thới Hòa; Bàu Bàng; Bàu Bàng mở rộng; Cây Trường, với tổng diện tích khoảng 4.736ha. Nơi thu hút hàng ngàn doanh nghiệp FDI và trong nước, trong đó có nhiều tên tuổi lớn như Tokyu, Kumho, Esquel, Daiwa House…

Becamex IDC mở rộng sức mạnh thông qua mạng lưới các công ty con, liên doanh, liên kết nổi bật là hai cái tên: VSIP và BW Industrial. VSIP (Vietnam Singapore Industrial Park) là liên doanh giữa Becamex IDC và đối tác Singapore (Sembcorp Development), thành lập từ năm 1996. Tổng diện tích đất KCN và đô thị mà VSIP nắm giữ ước tính lên tới hơn 10.000 ha.

Đáng chú ý, theo thông tin từ Becamex, Becamex sở hữu 49% cổ phần tại VSIP, tức gián tiếp nắm giữ một phần đáng kể trong quỹ đất này. VSIP đóng vai trò trung tâm trong chiến lược “Bắc tiến” và đa dạng hóa vùng phát triển công nghiệp của Becamex.

Becamex còn là đối tác sáng lập của BW Industrial Development JSC, liên doanh với Warburg Pincus (quỹ đầu tư hàng đầu Hoa Kỳ). BW hiện là nhà phát triển bất động sản công nghiệp cho thuê lớn nhất Việt Nam. Tính đến thời điểm hiện tại BW đã đầu tư và vận hành tại 35 dự án thuộc 10 tỉnh thành. Quản lý quỹ đất hơn 750 ha tại các khu vực trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương…

Một ông lớn khác là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC), theo báo cáo thường niên năm 2024, doanh nghiệp đã có 5 khu công nghiệp với quy mô 1.529ha được lấp đầy 100%, thu hút 279 nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan, Trung Quốc…

Trong đó, tại Bắc Ninh 2 khu công nghiệp Quế Võ có tổng diện tích 611ha. Tại Hải Phòng, khu công nghiệp Tràng Duệ 1 có diện tích 187,8 ha; khu công nghiệp Tràng Duệ 2 có diện tích 214,2 ha, cả hai khu công nghiệp thu hút 112 nhà đầu tư. Ở Bắc Giang, khu công nghiệp Quang Châu có diện tích 516 ha.

Một khu công nghiệp của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

Các khu công nghiệp đã lấp đầy luôn có nguồn thu ổn định hàng năm cho đến hết vòng đời của dự án, bao gồm doanh thu dịch vụ, quản lý hạ tầng, cung cấp nước sạch và xử lý nước thải. Năm 2024, tổng doanh thu dịch vụ của KBC đạt 418,79 tỷ đồng, tăng 8,39% so với năm 2023.

Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp dự kiến đưa vào đầu tư kinh doanh năm 2025: cụm công nghiệp Hưng Yên, khu công nghiệp Lộc Giàng; khu công nghiệp Tràng Duệ 3 và cụm công nghiệp phụ trợ Tràng Duệ; khu công nghiệp Tràng Duệ 3; khu công nghiệp Kim Thành 2 Hải Dương; khu công nghiệp Tân Tập, Nam Tân Tập…

Về Tổng Công ty IDICO (IDC), theo báo cáo IDICO và các ước tính của công ty chứng khoán, diện tích đất thương phẩm còn lại khoảng 961ha. Một số khu công nghiệp điển hình: khu công nghiệp Hựu Thạnh là 251ha; khu công nghiệp Phú Mỹ 2 mở rộng 96ha; khu công nghiệp Cầu Nghìn 61ha; Phú Mỹ 2 gốc 58ha; Quế Võ 2 50ha…

Hay Tổng công ty Viglacera – CTCP (VGC) đang vận hành 16 KCN với diện tích trên 4.500 ha, thu hút hơn 400 nhà đầu tư trong và ngoài nước với dòng vốn chất lượng lên tới hàng chục tỷ USD.

Với các khu công nghiệp đã đầu tư, đang vận hành, Viglacera chủ động chuyển đổi, nâng cấp từng phần để đạt được mức xanh hóa cao nhất. Sự thay đổi này là minh chứng cho tầm nhìn và trách nhiệm của doanh nghiệp đối với cộng đồng và sự phát triển bền vững.

Mới đây, Viglacera được chấp thuận đầu tư thêm 3 khu công nghiệp là khu công nghiệp Dốc Đá Trắng (tỉnh Khánh Hòa), khu công nghiệp Sông Công II (tỉnh Thái Nguyên) và khu công nghiệp Trấn Yên (tỉnh Yên Bái), bổ sung 839,04 ha vào tổng quỹ đất khu công nghiệp.

Ngoài ra còn có Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã chứng khoán: SZC), theo SSI Research ước tính quỹ đất chưa cho thuê hơn 400 ha, trong đó 250 ha đã giải phóng mặt bằng (sẵn sàng cho thuê). Năm qua, Sonadezi ký hợp đồng cho thuê với Electronic Tripod, Steel Builder, Hòa Phát Container…

NHIỀU GƯƠNG MẶT MỚI GIA NHẬP ĐƯỜNG ĐUA

Trong những năm gần đây, nhiều tập đoàn vốn mạnh ở các ngành khác như thép, bất động sản đô thị, năng lượng, hạ tầng bắt đầu lấn sân vào lĩnh vực khu công nghiệp. Họ mang theo lợi thế vốn, năng lực tài chính và tiềm lực phát triển dự án lớn.

Đơn cử, Tập đoàn Hòa Phát (HPG) vốn nổi tiếng trong sản xuất thép, đã chuyển dịch chiến lược đa ngành và mở rộng sang bất động sản công nghiệp. Tập đoàn mới được chấp thuận đầu tư Khu công nghiệp Hoàng Diệu tại Hải Phòng, quy mô khoảng 245 ha, vốn đầu tư gần 3.400 tỷ đồng, thời gian thực hiện 30 tháng.

Tính đến quý 2/2025, tổng quỹ đất khu công nghiệp của Hòa Phát đạt hơn 2.000ha trải dài các tỉnh Hưng Yên, Ninh Bình, Bắc Ninh, Hải Phòng, Đắk Lắk. Trước đó, Hòa Phát đã được quy hoạch quỹ đất khu công nghiệp hơn 1.133 ha (tập trung tại Hưng Yên, Hà Nam).

Ngoài ra, tại Phú Yên, Hòa Phát được chấp thuận chủ trương đầu tư khu công nghiệp Hòa Tâm (giai đoạn 1) quy mô 491 ha, vốn hơn 4.188 tỷ đồng, chuyên ngành luyện kim.

Hơn nữa, Hòa Phát đang mở rộng thêm trong lĩnh vực hạ tầng cảng – khu công nghiệp như dự án khu liên hợp gang thép Dung Quất 2 (tại Quảng Ngãi) có diện tích 276 ha, tổng vốn điều chỉnh 88.400 tỷ đồng.

Bên cạnh Hoà Phát, T&T Group cũng bước vào con đường khu công nghiệp khi làm dự án cụm công nghiệp Nam Phúc Thọ, giai đoạn 1, Hà Nội (41,7 ha), với tổng vốn gần 780 tỷ đồng.

Hiện T&T Group đã và đang nghiên cứu các loại hình bất động sản công nghiệp: khu công nghiệp xanh – sạch; tổ hợp công nghiệp công nghệ cao gắn logistics; cụm công nghiệp đa dạng ngành.

Ngoài những doanh nghiệp trên còn có các cái tên: Tập đoàn Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã chứng khoán: VCG); Tập đoàn Hà Đô, Taseco Land…

Từ nay đến năm 2026 diện tích đất khu công nghiệp hấp thụ ròng sẽ cải thiện

Theo báo cáo mới nhất của chứng khoán VPBanks, ước tính đất khu công nghiệp hấp thụ ròng trong quý 2/2025 giảm mạnh về mức thấp nhất trong những năm gần đây do những bất định liên quan đến thuế đối ứng. Tuy nhiên giá thuê trong quý 2 vẫn được duy trì ở mức ngang quý 1 và tăng trưởng so với cùng kỳ nhờ tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp nhìn chung vẫn ở mức cao và hạ tầng cải thiện.

Mặc dù diện tích đất bàn giao của các công ty nhìn chung giảm so với cùng kỳ, doanh thu toàn ngành trong quý 2 chỉ giảm nhẹ 4,5% so với quý trước và vẫn tăng mạnh 21,6 so với cùng kỳ. Cùng với đó lợi nhuận ròng toàn ngành tăng mạnh 26,7% so với quý trước và 85,1% so với cùng kỳ nhờ tăng trưởng từ các mảng kinh doanh khác như bất động sản dân cư, cao su và cung cấp điện, nước.

Dự báo về triển vọng nửa cuối 2025 và 2026, VPBanks cho rằng, diện tích đất khu công nghiệp hấp thụ ròng sẽ cải thiện so với quý 2 nhưng tăng trưởng chậm lại so với giai đoạn trước do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư dưới áp lực của vấn đề thuế quan.

Theo VPBankS xu hướng dịch chuyển nhà máy ra khỏi Việt Nam sẽ ít khả năng xảy ra khi mức chênh lệch thuế quan giữa Việt Nam và các quốc gia trong khu vực không đáng kể. Bên cạnh đó các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đã có xu hướng đa dạng hóa nguồn thu nhập từ bất động sản dân cư, dịch vụ hạ tầng...

Nguồn: https://thuonggiaonline.vn