Chuyện gì đang xảy ra với thị trường bất động sản dọc quốc lộ 13?

Doanh nghiệp địa ốc “hồ hởi” ra hàng

Quốc lộ 13 (đoạn từ cầu Bình Triệu đến ranh tỉnh Bình Dương cũ) chính thức khởi công mở rộng lên 60m, với 10-14 làn xe được xem là đòn bẩy cho thị trường bất động sản khu vực cuối năm 2026. Thông tin hạ tầng này đã và đang thúc đẩy doanh nghiệp bất động sản tự tin vào kế hoạch mở bán dự án vào dịp cuối năm.

Mới đây, Tập đoàn SP Setia - thương hiệu sở hữu 52 năm kinh nghiệm phát triển các đô thị tích hợp toàn cầu tại Úc, Anh, Trung Quốc, Singapore, Malaysia và Việt Nam đang rục rịch dự án Setia Edenia ra thị trường Đông Bắc TP.HCM. Dự án gây chú ý bởi mức giá khá tốt, chỉ 5x/m2, pháp lý hoàn thiện, ký hợp đồng ngay sau khi mua bán. Đáng nói, dự án nằm liền kề quốc lộ 13, kết nối hệ tiện ích mua sắm, ẩm thực, giải trí – thể thao, y tế, giáo dục, bệnh viện, trường học, dịch vụ cao cấp… ngay cạnh nhà. Đồng thời, dự án song hành cùng tuyến metro số 3 TP.HCM, trong tương lai cư dân sẽ  tận hưởng mạng lưới giao thông đa hướng cùng hạ tầng đô thị phát triển đồng bộ. Ngoài ra, 39 hạng mục tiện ích nội khu giúp cư dân trải nghiệm chuẩn sống township ngay dự án.

Cũng “tự tin” với thị trường dịp cuối năm, dự án The Emerald Boulevard của Lê Phong đang chuẩn bị các bước để giới thiệu đến người mua. Với mức giá dự kiến trên 7x, dự án này có quy mô hơn 1.100 sản phẩm, bổ sung nguồn cung sơ cấp cho thị trường khu Đông Bắc TP.HCM.  

Hay một số dự án đã mở bán trước đó như Monrei SaiGon, The Rivana, Canary Heights, The Glory… cũng đang lên kế hoạch cho các phân khu tiếp theo vào thời điểm cuối năm. Doanh nghiệp kỳ vọng hạ tầng bước vào giai đoạn chính thức triển khai sẽ tác động tích cực đến thanh khoản thị trường địa ốc.

Doanh nghiệp bất động sản tự tin vào kế hoạch mở bán dự án vào dịp cuối năm. (Khách hàng tìm hiểu dự án Setia Edenia)

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (Vars IRE), một bất động sản có giá cao hơn nhưng nằm gần hạ tầng lớn, ga metro, kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học và các dịch vụ thiết yếu có thể giúp giảm đáng kể sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và chi phí đi lại trong dài hạn. Khi khả năng kết nối trở thành một cấu phần của giá trị bất động sản, những khu vực có giá nhà vừa phải nhưng được hưởng lợi từ metro và TOD có thể hình thành một điểm cân bằng mới: giá mua dễ tiếp cận hơn, trong khi chi phí và thời gian di chuyển được tiết giảm. Đây có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng làm thay đổi mặt bằng giá trị và sức hấp dẫn của bất động sản dọc các hành lang giao thông công cộng trong những năm tới.

Dữ liệu nghiên cứu của Vars IRE cũng cho thấy, hạ tầng công trình đang dần trở thành một phần của cấu trúc phát triển đô thị dài hạn, có khả năng tác động đến tổ chức không gian đô thị, phân bố dân cư, việc làm và giá trị bất động sản. Khi hạ tầng được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro, hạ tầng lớn có thể tạo ra lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển. 

Tự tin “điểm rơi” thị trường cuối năm

Chia sẻ về diễn biến thị trường bất động sản dọc quốc lộ 13 sau thông tin khởi công, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, việc khởi công quốc lộ 13 là tín hiệu tích cực, nhưng không phải câu chuyện hoàn toàn mới đối với thị trường. Từ trước, đây là kỳ vọng về một tuyến đường sẽ được mở rộng, nay đã chuyển sang trạng thái dự án chính thức triển khai. Do đó, cuối năm có thể xuất hiện thêm một nhịp tăng về kỳ vọng và giá chào bán, nhưng khó kỳ vọng một “cơn sốt” chỉ nhờ thông tin khởi công.

Theo ông Tuấn, căn hộ sẽ là một trong những phân khúc hưởng lợi rõ nhất, nhưng điểm rơi có thể nằm ở trung và dài hạn. Khi quốc lộ 13 được mở rộng, vấn đề lớn nhất được giải quyết là khả năng kết nối giữa khu vực phía Bắc TP.HCM với Bình Dương cũ. Điều này giúp mở rộng bán kính lựa chọn nơi ở của người dân: thay vì phải mua hoặc thuê trong khu vực lõi TP.HCM, một bộ phận người dân có thể lựa chọn Thuận An, Lái Thiêu, Dĩ An… nếu thời gian di chuyển được cải thiện. Tuy nhiên, hạ tầng mới khởi công chưa đồng nghĩa với lợi ích sử dụng đã xuất hiện ngay, điểm rơi về thanh khoản và sức hấp thụ của căn hộ có thể rõ hơn khi tiến độ xây dựng đạt mức đáng kể, thậm chí khi toàn tuyến hoàn thiện.

Vị này nhấn mạnh, nhìn rộng hơn, quốc lộ 13 nên được nhìn như một “hành lang đô thị” chứ không chỉ là một con đường. Giá trị dài hạn của khu vực này không chỉ đến từ việc mở rộng mặt đường, mà từ sự cộng hưởng với Vành đai 3, các tuyến giao thông liên vùng, sự phát triển của các đô thị phía Bắc TP.HCM và quá trình dịch chuyển dân cư, việc làm. Khi những yếu tố này cùng diễn ra, quốc lộ 13 có thể đóng vai trò như một trục kết nối và mở rộng không gian đô thị của TP.HCM về phía Bắc.

Chia sẻ trước đó, ông Tuấn cho rằng, tuyến của quốc lộ 13 được xem là “phiên bản” của Xa lộ Hà Nội. Cùng chung hoạch định phát triển như trục Xa lộ Hà Nội, giá bất động sản dọc tuyến quốc lộ 13 đã âm thầm tăng giá trong những năm qua. Theo khảo sát, giá đất mặt tiền quốc lộ13 đoạn Hiệp Bình - Bình Triệu đã tăng từ 45 - 55 triệu/m2 (năm 2020) lên 100 - 180 triệu/m2 hiện nay. Các tuyến nội khu lân cận cũng tăng gần gấp đôi, đạt 55 - 80 triệu/m2.

Về nhu cầu, quốc lộ 13 đi qua một không gian đô thị rất lớn, kết nối trực tiếp khu vực Đông Bắc TP.HCM với khu trung tâm. Dân số liền kề trục này khoảng 1,3 triệu người, tạo ra một nền nhu cầu nhà ở rất lớn. Trong khi đó, xa lộ Hà Nội nằm trong một không gian đô thị đã phát triển với khoảng 500.000 dân, mật độ cao, hạ tầng và hệ sinh thái đô thị hoàn thiện. Một bên là nhu cầu của đô thị đã trưởng thành, một bên là nhu cầu của không gian đô thị đang tiếp tục mở rộng.

Quốc lộ 13 đóng vai trò như một trục kết nối và mở rộng không gian đô thị của TP.HCM về phía Bắc

Về hạ tầng, quốc lộ 13 sau khi nằm trong không gian TP.HCM mới đang đứng trước một giai đoạn nâng cấp mạnh về hạ tầng, từ mở rộng tuyến đường, tăng năng lực kết nối vùng đến định hướng phát triển metro. Đây cũng chính là quá trình mà Xa lộ Hà Nội đã trải qua trong nhiều năm qua. Từ một tuyến đường cửa ngõ, Xa lộ Hà Nội đã được hưởng lợi từ hàng loạt lớp hạ tầng, đô thị hoá, metro, TOD, và các đại đô thị, để hôm nay trở thành một trong những trục đô thị phát triển và có mặt bằng giá cao nhất TP.HCM.

Về giá bán, nếu trước đây Xa lộ Hà Nội và quốc lộ 13 được nhìn như hai thị trường khác nhau vì khác địa giới thì sau khi TP.HCM mở rộng, cách nhìn này bắt đầu thay đổi. Theo ông Tuấn, về bản chất, đây là hai trục xuyên tâm kết nối khu vực lõi với không gian đô thị phía Đông và Đông Bắc của cùng một đại đô thị. Nếu nhìn quanh về giá, Xa lộ Hà Nội hiện có mặt bằng giá gấp 2 lần quốc lộ 13. Khoảng cách này phản ánh khá rõ giá trị của một trục đô thị đã trải qua một thời gian dài phát triển mạnh về hạ tầng và đô thị hoá, nhưng đồng thời cũng cho thấy quốc lộ 13 vẫn còn là một khoảng cách rất lớn để thị trường tiếp tục tái định vị.